Achiziționarea unei prime case marchează unul dintre cele mai importante repere financiare din viața unei persoane. În timp ce procesul se poate simți copleșitor, înțelegerea mașinii financiare din spatele ei . În jos plata poate face diferența între confuzie și încredere. Pentru prima dată homebuyers, cerința minimă în jos de plată este adesea primul obstacol mare. Acest ghid rupe nuanțele de plăți în jos, sumele minime necesare în diferite programe ipotecare, factorii care influențează aceste numere, și modalități practice de navigare întregul proces.

Ce este mai exact un avans?

O plată în jos este numerarul pe care îl aduce la masa de închidere, plătit direct spre prețul de cumpărare al casei. Acesta este de obicei exprimat ca un procent din prețul total de vânzare. De exemplu, dacă o casă se vinde pentru 300.000 dolari și a pus 5% în jos, veți plăti 15.000 dolari în avans. Restul de 275.000 dolari este finanțat printr-o ipotecă.

Această primă miză de capital este mai mult decât un detaliu de tranzacție. Prestatorii consideră plata în jos ca o măsură de angajament și putere financiară. Cu cât contribuiți mai mult din fondurile proprii, cu atât riscul pe care și-l asumă creditorul. La rândul său, o plată mai mare în jos poate debloca rate mai bune ale dobânzii, reduce plățile lunare și renunța la costurile suplimentare de asigurare.

De ce în jos plăți contează pentru propria dumneavoastră călătorie acasă

Plățile în jos servesc mai multor scopuri care depășesc cu mult calificarea pentru un împrumut. Iată principalele beneficii:

  • Imediat, capitalul propriu: În momentul în care închideți, plata în jos devine capital propriu. Dacă ați pus 10% în jos, dețineți 10% din proprietate pur și simplu din prima zi, care poate fi o pernă financiară mai târziu, dacă aveți nevoie să împrumute împotriva ei sau să vândă.
  • Soldul mai mic al creditului: O plată mai mare în jos reduce direct principalul, rezultând plăți mai mici lunare ale creditelor ipotecare. Pe o perioadă de 30 de ani, chiar și un sold puțin mai mic poate salva zeci de mii de dobânzi.
  • Mai bine termeni de împrumut: Lenders recompensează adesea plăți mai mari în jos cu rate mai mici ale dobânzii, deoarece raportul împrumut-valoare (LTV) este mai favorabil. Un raport mai mic LTV semnale de risc redus.
  • Nicio asigurare ipotecara privata:[ Daca puteti ajunge la pragul de 20% in jos pe un imprumut conventional, nu este necesara asigurarea ipotecara privata ( ASP). Asta poate economisi 30 la 70 $ pe luna pentru fiecare 100.000 dolari imprumutati, bani care in schimb se duc spre capitalul imobil sau alte scopuri.
  • Oferta Strong: Pe piețele competitive, un cumpărător cu o plată mai mare în jos pare adesea mai fiabil pentru vânzători, câștigând un război de licitație.

Cerințe minime de plată în avans pe tip de împrumut

Nu există nici o plată minimă minimă în jos care se aplică tuturor cumpărătorilor. Suma necesară depinde aproape în întregime de tipul de ipotecă pe care o alegeți. Iată o privire detaliată la cele mai comune programe de împrumut disponibile pentru cumpărătorii pentru prima dată.

Credite convenționale

Ipoteca conventionala nu sunt asigurate de guvernul federal si sunt oferite de creditori privati care urmeaza liniile directoare stabilite de Fannie Mae si Freddie Mac. Pentru cumparatori pentru prima data, plata minima in jos poate fi la fel de mic ca 3% in cadrul Fannie Mae HomeReady® si Freddie Mac Home Posibil®. De obicei, imprumuturile conventionale standard cer cel putin 5% in jos.

Cu toate acestea, reducerea cu mai puțin de 20% a unui împrumut convențional determină cerința asigurării ipotecare private. Prima ASP se bazează pe scorul de credit, dimensiunea de plată în jos, și alți factori. Acesta poate fi anulat odată ce LTV ajunge la 80% prin plăți și apreciere, dar acest lucru necesită timp.

Credite FHA

Susţinute de Administraţia Federală a Locuinţelor, împrumuturile FHA sunt populare printre cei care cumpără pentru prima dată pentru că necesită o plată minimă în jos de doar 3,5% pentru debitori cu un scor de credit de 580 sau mai sus. Dacă scorul de credit este între 500 şi 579, este necesară o plată de 10% în jos. Detaliile împrumutului FHA pot fi găsite pe site-ul HUD.

Creditele FHA includ atât o primă de asigurare ipotecară anticipată (FMIP), cât și o primă anuală de asigurare ipotecară (MIP), care rămâne de obicei pe durata împrumutului dacă ați pus sub 10% în jos. Acest cost ar trebui să fie cântărit în raport cu beneficiul unei cerințe de avans scăzute.

Credite VA

Pentru veteranii eligibili, membrii serviciului activ și anumite soți supraviețuitori, împrumuturile VA oferă una dintre cele mai atractive căi: este necesară plata zero în jos. Departamentul de afaceri Veterani garantează o parte din împrumut, eliminând nevoia de asigurare ipotecară în întregime. Debitorii plătesc încă o taxă de finanțare VA, dar poate fi rulat în suma împrumutului. Visit pagina de credite VA pentru mai multe informații.

Credite USDA

Departamentul de Agricultură al SUA garantează împrumuturi pentru locuințe în zonele rurale și suburbane desemnate prin Programul de împrumut garantat pentru locuințe pentru familii unice. Pentru cei care se califică pe baza veniturilor și locației, nu este necesară plata în jos. Creditele USDA necesită o taxă de garantare inițială și o taxă anuală, dar ambele sunt, în general, mai mici decât asigurarea ipotecară FHA. Mai multe detalii sunt disponibile pe site-ul web al USA.

Programe de stat și locale

Dincolo de opțiunile federale, multe state, județe și orașe oferă programe specializate care reduc sau elimină cerințele de plată pentru cumpărătorii pentru prima dată. Acestea vin adesea sub formă de granturi, împrumuturi iertate, sau credite ipotecare amânate-plată a doua. Programe variază în funcție de locație și pot avea limite de venit, plafon de preț de cumpărare, sau necesită cursuri de educație homebuyer. Verificarea cu o agenție locală de finanțare a locuințelor este un prim pas inteligent.

Factori care pot influenţa suma de plată în jos

Chiar și în cadrul unui program specific de împrumut, mai multe variabile personale și legate de proprietate pot afecta plata minimă în jos pe care o va cere un creditor.

  • Scor de credit: Un scor mai mare permite, în general, o plată mai mică în jos pentru împrumuturile convenționale și FHA. Scorul sub 580 poate împinge cerințele brusc în sus sau face aprobarea dificilă.
  • Rata de debit la venit (IDT): Premierii folosesc DTI pentru a evalua capacitatea dumneavoastră de a gestiona plățile lunare. O ICD scăzută poate compensa o plată în jos mai mică prin afișarea unui management puternic al fluxului de numerar.
  • Tip de proprietate: Condominii, proprietăți multiunitare și case fabricate pot transporta minimuri diferite de plată. De exemplu, un împrumut convențional pentru o proprietate cu două unități cere adesea cel puțin 15% mai puțin.
  • Suma de bază:[ Suprafeţele cu costuri mari pot împinge soldurile împrumuturilor peste limitele de conformitate, declanşând cerinţe de împrumut jumbo care încep adesea cu 10% până la 20% sau mai mult.
  • Ocupaţie: Creditele pentru reşedinţele primare au, de obicei, cerinţe de plată mai mici decât cele pentru locuinţele secundare sau proprietăţile investiţionale.

Să desfac mitul de plată cu 20%

Mulți cumpărători pentru prima dată cred că o plată cu 20% în jos este obligatorie. În realitate, potrivit Asociației Naționale a Realtorilor, plata medie în jos pentru cumpărătorii pentru prima dată a fost de 8% în 2023, și mulți au pus în jos 0 rii6%. Credite garantate de guvern și programe convenționale cu plată scăzută au făcut proprietatea accesibilă cu mult mai puțini bani în avans.

În timp ce 20% elimină ASP și oferă o plată lunară mai mică, anii de așteptare pentru a economisi acea sumă mare pot costa oportunități ca prețurile de acasă și creșterea ratelor dobânzii. Cumpărarea cu o plată în jos mai mică și refinanțarea mai târziu poate fi o mișcare strategică. Cheia este de a rula numerele, inclusiv costurile ASP, și compara cheltuielile lunare totale și pe termen lung cu bugetul.

Cum să economiseşti pentru o plată în jos pe o primă casă

Asumarea chiar şi a unei plăţi modeste necesită disciplină, dar mai multe strategii pot accelera progresul.

Stabilește un obiectiv specific și o linie temporală

Începe prin cercetarea prețurilor de acasă în zona țintă. Utilizați un procent realist de plată în jos, cum ar fi 3,5% pentru un împrumut FHA sau 5% pentru un împrumut convențional. Apoi lucrați înapoi: dacă aveți nevoie de 12.000 dolari în 24 de luni, trebuie să setați deoparte 500 dolari în fiecare lună. Un obiectiv clar, numeric face economisirea mai tangibilă.

Creează un buget de plată în jos

Urmări fiecare cheltuială pentru cel puțin o lună. Tastează elementele ca fiind esențiale sau discreționare. Reduce cheltuielile pe categorii neesențiale și redirecționează aceste fonduri într-un cont de economii dedicat cu randament ridicat. Automatizarea transferurilor imediat după ziua de plată previne tentația și construiește coerența.

Explorează programe de asistență pentru plăți în jos

Multe organizații oferă granturi și împrumuturi cu dobândă mică în mod specific pentru plățile în jos. Programe precum Fondul Chenoa (FHA), Fondul Național pentru Cumpărători și programele locale de locuințe pot acoperi o parte sau toate plățile în jos. Eligibilitatea depinde adesea de venit, locație sau ocupație. Utilizați pagina ]HUD pentru a găsi resurse în statul dumneavoastră.

Să analizăm fondurile cadou

Majoritatea programelor de împrumut permit cadouri de plată de la membrii familiei, cu condiția să fie respectate anumite reguli. Premii vor cere o scrisoare cadou care să confirme absența unei așteptări de rambursare. Pentru FHA și împrumuturi convenționale, cadoul poate acoperi întreaga plată în jos și costurile de închidere. Aceasta poate fi o resursă puternică pentru cumpărătorii cu rude de susținere.

Atingeți cu precauție conturile de pensionare

Aproape 401 (k) planuri permit împrumuturi sau retrageri de dificultăți pentru o achiziție primară de locuințe. Deși acest lucru poate oferi fonduri rapid, riscă economii de pensii și potențiale sancțiuni. Un împrumut 401 (k) de obicei trebuie rambursat, iar dacă vă separați de angajator, soldul poate deveni datorat.

Asigurare privată de credit: Ce trebuie să ştiţi

Atunci când un cumpărător pune mai puțin de 20% în jos pe un împrumut convențional, ASP este necesar. Prima poate fi plătită lunar, ca o plată unică în avans, sau împărțit. ASP protejează creditorul, nu tu, în caz de neplată. Totuși, aceasta permite cumpărătorilor să cumpere o casă cu mai puțini bani. Costul variază în funcție de scorul de credit, dimensiunea de jos a plății, și tipul de împrumut; primele anuale tipice variază de la 0,5% la 1,5% din suma inițială a împrumutului.

În cazul împrumuturilor FHA, asigurarea ipotecară este obligatorie indiferent de dimensiunea plăţii în jos. Rata anuală a PMI pentru împrumuturile cu mai puţin de 5% în jos pe un termen de 30 de ani este de obicei 0,55% din soldul creditului pe an. Cu o plată în jos de 10% sau mai mult, PMI poate fi anulat după 11 ani. Calcularea acestor costuri înainte de termen vă ajută să alegeţi între opţiunile de împrumut concurente.

Alegerea sumei de plată în jos dreapta pentru situația dumneavoastră

Selectarea cât de mult pentru a pune în jos nu este vorba numai despre îndeplinirea unui minim de țigări. Aceasta implică echilibrarea nevoilor de numerar imediate cu sănătate financiară pe termen lung. Pune-ți aceste întrebări:

  • Câţi bani am la dispoziţie fără să drenez economii de urgenţă?
  • Care va fi suma totală a plății lunare a locuințelor în cadrul diferitelor scenarii de plată în avans, inclusiv ASP și impozite?
  • Cât timp am de gând să stau în casă? Dacă aceasta este pentru o perioadă mai scurtă, anularea ASP nu poate avea loc, astfel încât o plată în jos mare ar putea fi mai puțin benefic.
  • Cum este piața locală? Într-o zonă de apreciere rapidă, cumpărarea mai devreme cu o plată mai mică ar putea depăși costul suplimentar de asigurare.

Rularea acestor numere cu un calculator ipotecar sau un ofițer de împrumut poate dezvălui strategia care se potrivește cel mai bine. Uneori, punerea 10% în jos și utilizarea economiilor rămase pentru un fond de urgență sau renovări minore este mai inteligent decât întinderea pentru 20%.

Greşeli comune Cumparatorii de Home-Time prima dată face cu plăţi în jos

Chiar şi cumpărătorii bine pregătiţi pot să se împiedice. Evitaţi aceste erori frecvente:

  • Ignorarea costurilor de închidere: O plată în avans este doar o parte din numerarul necesar. Costurile de închidere de obicei se ridică la 2% până la 5% din prețul de achiziție și trebuie plătită la masa de decontare, cu excepția cazului în care este rulat în credit sau acoperit de concesiunile vânzătorilor.
  • Derularea tuturor economiilor: Devenind
  • A uita să faci cumpărăturile creditorilor: Diferiți creditori pot oferi cerințe de plată diferite, rate ASP și comisioane. Obținerea de cotații de la cel puțin trei creditori poate duce la economii substanțiale.
  • Presupunând că asistenţa este doar pentru nevoiaşi: Multe programe de plată în jos au limite de venit suficient de generoase pentru cei care câştigă moderat. Privind în jur, ei lasă bani gratis pe masă.
  • O scrisoare de pre-omologare clarifică plata în avans de care aveţi nevoie şi suma de împrumut pe care o puteţi permite. Să sari peste acest pas poate duce la dezamăgire atunci când căutaţi case.

Resursele de stat şi locale pe care ar trebui să le investighezi

Aproape fiecare stat oferă o formă de asistență homebuyer. De exemplu, California Housing Finance Agency (CalHFA) oferă împrumuturi junior de plată amânate pentru ajutor de plată în jos. Departamentul Texas de locuințe și afaceri comunitare oferă programe similare. Multe județe și orașe locale de asemenea, rula propriile inițiative. O căutare rapidă pentru

Gânduri finale

Înțelegerea cerințelor minime de plată în jos pune lumină pe o cale de proprietate care poate fi mai aproape decât crezi. De la zero-down VA și împrumuturi USDA la 3% opțiuni convenționale și credite ipotecare FHA 3,5%, cumpărătorii prima dată au mai multe opțiuni decât oricând. Plata dreapta jos se aliniază cu bugetul, economiile, și obiectivele pe termen lung. Nu doar un mitic 20%. Prin explorarea programelor de asistență de stat și federale, care rulează numere unul lângă altul, și evitarea capcane comune, puteți pas în proprietatea de încredere, înarmat cu cunoștințe și un plan practic.