רכישת בית ראשון מסמן את אחד אבני הדרך הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם.בעוד שהתהליך יכול להרגיש מכריע, הבנת המנגנון הפיננסי שמאחוריו - במיוחד את התשלום למטה - יכול לעשות את ההבדל בין בלבול וביטחון.עבור קונים בבית בפעם הראשונה, המינימום למטה דרישה היא לעתים קרובות ההמולה הגדולה הראשונה.

מה זה בדיוק תשלום למטה?

תשלום למטה הוא הכסף שאתה מביא לשולחן הסגירה, בתשלום ישירות למחיר הרכישה של הבית.זה בדרך כלל בא לידי ביטוי כאחוז ממחיר המכירה הכולל.לדוגמה, אם בית מוכר עבור $ 300,000 ואתה מוריד 5%, אתה תשלם $5,000 על העליונה.

הון ראשוני זה הוא יותר מפרטי עסקה בלבד. Lenders להציג את התשלום למטה כאמצעי למחויבות וכוח פיננסי.ככל שאתה תורם מכספיך, כך פחות סיכון המלווה מניח. בתורו, תשלום גדול יותר יכול לפתוח שיעורי ריבית טובים יותר, להפחית תשלומים חודשיים, ולבטל עלויות ביטוח נוספות.

מדוע תשלומים רעים חשובים למסע הבית

תשלומים למטה משרתים מטרות מרובות מעבר לחיוב עבור הלוואה.כאן הם היתרונות העיקריים:

  • (ה)הון התעודה:0 (Immediate Equity): 1FLT:1 הרגע שבו אתה קרוב, התשלום למטה הופך להיות הון ביתי.אם אתה מוריד 10% הנחה, אתה הבעלים של 10% של זכות הקניין מיום אחד, אשר יכול להיות כריתת כספים מאוחר יותר אם אתה צריך ללוות נגד זה או למכור.
  • (FLT:0) מאזן ההלוואה של ההלוואה: 1FLT: 1 תשלום גבוה יותר יורד ישירות מצמצם את המנהל שלך, וכתוצאה מכך תשלומים משכנתא חודשיים קטנים יותר.מעל לטווח של 30 שנה, אפילו מעט פחות איזון יכול לחסוך עשרות אלפי אנשים.
  • (FLT:0) תנאי ההלוואה הטובים ביותר: FLT:1 ; Lenders לעתים קרובות מתגמלים יותר את התשלומים עם ריבית נמוכה יותר כי יחס ההלוואה-ל-ערך (LTV) הוא יותר נוח.
  • (FLT:0) אין ביטוח משכנתא פרטי: 1FLT אם אתה יכול להגיע לסף 20% הנחה על הלוואה קונבנציונלית, ביטוח משכנתא פרטית (PMI) לא נדרש. כי לבד יכול לחסוך 30 $ ל $ 70 לחודש עבור כל 100,000 $, כסף כי במקום זאת הולך לכיוון בנייה הון או מטרות אחרות.
  • (FLT:0) הצעות ל-Stronger: 1.בשווקים תחרותיים, קונה עם תשלום גדול יותר מופיע לעתים קרובות אמין יותר למוכרים, עלול לזכות במלחמה מחייבת.

דרישות תשלום נמוכות על ידי הלוואות

אין תשלום מינימום אחד חל על כל הקונים.הסכום הנדרש תלוי כמעט לחלוטין בסוג המשכנתא שתבחר.כאן הוא מבט מפורט על תוכניות ההלוואה הנפוצות ביותר הזמינות עבור קונים במשרה ראשונה.

הלוואות

משכנתאות לא מבוטחים על ידי הממשלה הפדרלית מוצעים על ידי מלווים פרטיים אשר עוקבים אחר הנחיות שנקבעו על ידי Fannie Mae ו- Freddie Mac. עבור קונים במשרה ראשונה, התשלום המינימלי למטה יכול להיות נמוך כמו 3% תחת Fannie Mae HomeReady® ו- Freddie Mac הבית תוכניות אפשריות ®. הלוואות סטנדרטיות בדרך כלל לבקש לפחות 5% למטה.

עם זאת, הנחת פחות מ-20% הנחה על הלוואה קונבנציונלית גורמת את הדרישה לביטוח משכנתא פרטי.הדמיית PMI מבוססת על ציון אשראי, על גודל התשלום, וגורמים אחרים.זה יכול להיות מבוטל לאחר ה-LTV מגיע 80% באמצעות תשלומים והערכה, אבל זה לוקח זמן.

הלוואות FHA

על ידי מינהל הדיור הפדרלי, הלוואות FHA פופולריים בין קונים ביתיים בפעם הראשונה כי הם דורשים תשלום מינימום של רק 3.5% עבור הלווים עם ציון אשראי של 580 או מעל.אם הציון אשראי הוא בין 500 ל 579, 10% הנחה יש צורך.

הלוואות FHA כוללות גם פרמיה ביטוח משכנתא גבוה (UFMIP) וביטוח משכנתא שנתי (MIP), אשר בדרך כלל נשאר לחיים של ההלוואה אם אתה לשים פחות מ 10% הנחה.עלות זו צריכה להיות שקול נגד היתרון של דרישה נמוכה למעלה.

הלוואות

עבור ותיקים זכאים, אנשי שירות פעילים, ושותפים ששרדו, הלוואות VA מציעים אחד הנתיבים האטרקטיביים ביותר: אפס תשלום נדרש.משרד ותיקים מבטיח חלק מההלוואה, ביטול הצורך בביטוח משכנתאות לחלוטין. Borrowers עדיין לשלם עמלה מימון של VA, אבל זה יכול להיות התגלגל לתוך סכום ההלוואה.

הלוואות USDA

משרד החקלאות האמריקאי מבטיח הלוואות לבתים באזורים כפריים ופרוברים באמצעות תוכנית ההלוואות היחידה לענייני משפחה מובטחות.עבור אלה אשר זכאים על בסיס הכנסה ומיקום, אין צורך בהלוואות USDA דורשות תשלום הבטחת מעלה ותשלום שנתי, אך שניהם בדרך כלל נמוכים מביטוח משכנתאות.

תוכניות ממשלתיות ומקומיות

מעבר לאופציות הפדרליות, מדינות רבות, מחוזות וערים מציעות תוכניות מיוחדות המפחיתות או מבטלות את דרישות התשלום עבור קונים במשרה ראשונה.אלה לעתים קרובות באים בצורת מענקים, הלוואות ניתנות להשגה, או משכנתאות שנייה של תשלומים מופרכת. תוכניות משתנות על ידי מיקום וייתכן שיש להם גבולות הכנסה, רכישת מחירי הרכישה, או דורש קורסי חינוך הביתה.

גורמים שיכולים להשפיע על סכום התשלום שלך

אפילו בתוך תוכנית הלוואה ספציפית, כמה משתנים אישיים הקשורים לנכסים יכולים להשפיע על המינימום למטה תשלום המלווה יידרש.

  • (ב) ציון גבוה יותר (FLT:0) ,0) ,0 (Credit Score: 1:1 A ציון גבוה יותר מאפשר תשלום קטן יותר על הלוואות קונבנציונליות ו- FHA. ציונים מתחת 580 יכולים לדחוף דרישות באופן חדה למעלה או להקשות על אישור.
  • יחס הכנסה (DTIOVA): 1 Lenders להשתמש DTI כדי לאמוד את היכולת שלך לנהל תשלומים חודשיים. A DTI נמוך עשוי להוריד תשלום קטן יותר על ידי הצגת ניהול מזומנים חזק.
  • (ב) ,0) סוג של פרופרטטי: 1FLT:1 קונדומים, נכסים רב-עונשיים, בתים המיוצרים יכולים לשאת מינימום תשלום שונה.
  • (FLT:0) כמות לוטן: 1) אזורים בעלות גבוהה עשויים לדחוף את מאזן ההלוואה מעל גבולות התואמים, מה שהופך את דרישות ההלוואה ג'מבו לעתים קרובות להתחיל 10% עד 20% למטה או יותר.
  • (ב) ,0) רכישת הלוואות לדירות ראשוניות יש בדרך כלל דרישות תשלום נמוכות יותר מאשר אלה עבור בתים או נכסים אחרים.

שוברים את 20% למיתוס של תשלום

קונים רבים במשרה ראשונה מאמינים כי תשלום של 20% הנחה הוא חובה.למעשה, על פי האגודה הלאומית של מתווכים תשלום עבור קונים במשרה ראשונה היה 8% בשנת 2023, ורבים הניחו 0-6%. הלוואות ממשלתיות ותכניות סטנדרטיות נמוכות של תשלום נמוך למטה הפכו את בעלי הבית נגיש עם פחות מזומנים.

בעוד 20% מבטלים את PMI ומספקים תשלום חודשי נמוך יותר, שנים המתנה כדי לחסוך סכום גדול יכול לעלות הזדמנויות כמו מחירי הבתים ושיעורי הריבית עולים.קניית תשלום קטן יותר ומימון מאוחר יותר יכול להיות מהלך אסטרטגי.המפתח הוא להפעיל את המספרים, כולל עלויות PMI, ולהשוות סך ההוצאות החודשיות והארוכותיות נגד התקציב שלך.

כיצד לחסוך תשלום על בית ראשון

קביעת תשלום צנועה גם דורשת משמעת, אך כמה אסטרטגיות יכולות להאיץ את ההתקדמות.

הגדר נקודה ספציפית ושעה

התחל על ידי מחקר מחירי הבתים באזור היעד שלך. השתמש באחוז תשלום ריאלי, כגון 3.5% עבור הלוואה FHA או 5% עבור הלוואה קונבנציונלית. ואז לעבוד לאחור: אם אתה צריך $ 12,000 ב 24 חודשים, אתה חייב להגדיר בצד 500 $ בכל חודש. מטרה ברורה, מספרית עושה חיסכון מוחשי יותר.

יצירת תקציב תשלומים

לעקוב אחר כל הוצאה לפחות חודש אחד.לרשום פריטים כהכרחיים או שיקול דעת.צמצם את ההוצאות על קטגוריות שאינן חיוניות ופניית כספים אלה לחשבון חיסכון ייעודי גבוה.אוטומטי העברות מיד לאחר יום תשלום מונע פיתוי ונבנה עקביות.

עקבו אחרי Pay Assist Program

ארגונים רבים מציעים מענקים והלוואות ריבית נמוכה במיוחד עבור תשלומים.תכניות כגון קרן צ'אנוה (FHA), הקרן הלאומית לרוכשי בתים ותוכניות דיור מקומיות יכולות לכסות חלק או את כל התשלום למטה.

עקבו אחרי Gift Funds

רוב תוכניות ההלוואה מאפשרות מתנות תשלום מבני המשפחה, בתנאי כללים מסוימים הם במעקב. Lenders יבקשו מכתב מתנה המאשר לא ציפייה להחזר כספי.עבור FHA והלוואות קונבנציונליות, המתנה יכולה לכסות את כל התשלום ועלויות הסגירה.זה יכול להיות משאב חזק עבור קונים עם קרובי משפחה תומכים.

עקבו אחרי Caution

כמה 401 (k) תוכניות לאפשר הלוואות או משיכת קשיים לרכישת דירות ראשונית. בעוד זה יכול לספק כספים במהירות, זה סיכונים חיסכון פרישה ועונשים פוטנציאליים. A 401 (k) ההלוואה בדרך כלל יש לשלם, ואם אתה נפרד מהמעסיק, האיזון עשוי להיות עקב.

ביטוח משכנתא פרטי: מה אתה צריך לדעת

כאשר קונה מעמיד פחות מ-20% הנחה על ההלוואה המקובלת, PMI נדרש.הסכום ניתן לשלם חודשי, כתשלום חד-צדדי יחיד, או פיצול. PMI מגן על המלווה, לא אתה, במקרה של ברירת מחדל. עם זאת, זה מאפשר לקונים לרכוש בית עם פחות מזומנים.העלות משתנה בהתאם לציון אשראי, ירידה בגודל התשלום, וסוג ההלוואה השנתי; טווח פרמיות טיפוסי מ 0 ל 1.5% של ההלוואה המקורית.

בהלוואות FHA, ביטוח משכנתא הוא חובה ללא קשר לגודל תשלום.קצב השנתי MIP להלוואות עם פחות מ 5% על טווח של 30 שנים הוא בדרך כלל 0.55% מהמאזן ההלוואה בשנה. עם תשלום של 10% או יותר, MIP יכול להיות מבוטל לאחר 11 שנים. חישוב עלויות אלה לפני הזמן עוזר לך לבחור בין אפשרויות הלוואה תחרותיות.

בחירת סכום התשלום הנכון למצב שלך

בחירת כמה לדחות אינה רק על פגישה עם המינימום של המלווה.זה כרוך איזון צרכי מזומנים מיידיים עם בריאות פיננסית ארוכת טווח.

  • כמה כסף יש לי בלי לבזבז את החיסכון?
  • מה יהיה התשלום החודשי הכולל שלי תחת תרחישים תשלומים שונים, כולל PMI ומסים?
  • כמה זמן אני מתכנן להישאר בבית? אם זה לתקופה קצרה יותר, ביטול PMI לא יכול לקרות, כך שתשלום נמוך גדול עשוי להיות פחות מועיל.
  • מה השוק המקומי כמו? באזור מהיר, רכישה מוקדם יותר עם תשלום נמוך יותר עשוי לעלות עלות הביטוח הנוספת.

הפעלת המספרים האלה עם מחשבון משכנתא או קצין הלוואה יכול לחשוף את האסטרטגיה המתאימה ביותר לפעמים לשים 10% הנחה ושימוש חיסכון נשאר עבור קרן חירום או שיפוץ קטן הוא חכם יותר מאשר מתיחה עבור 20%.

טעויות נפוצות בפעם הראשונה קניות הביתה לעשות עם תשלומים

אפילו קונים מוכנים היטב יכולים להימנע משגיאות תכופות אלה:

  • (FLT:0) הערכת עלויות הסגירה: FLT:1A מטה תשלום הוא רק חלק מהמזומנים על העליונה הדרושים.סגור עלויות בדרך כלל לרוץ 2% עד 5% של מחיר הרכישה ויש לשלם על שולחן ההתנחלויות אלא אם כן התגלגלו הלוואה או מכוסה על ידי ויתורים מוכרים.
  • (ב) ,0) ביטול כל החסכונות: «FLT:1 להפוך לעניים ביתיים על ידי כיור כל דולר לתשלום למטה לא משאיר שום כריתת תיקוני, מסים רכוש או אירועים בלתי צפויים.
  • (FLT:0) העלאה למלווים בחנות:FLT1 מלווים שונים יכולים להציע דרישות תשלום שונות, שיעורי PMI ועלויות.קבלת ציטוטים מלפחות שלושה מלווים יכול להביא חיסכון משמעותי.
  • (ב) סיוע ב-FLT:0) הוא רק עבור destitute: 1 רבים מתוכניות התשלום יש מגבלות הכנסה נדיבות מספיק עבור מרוויחים בינוניים.
  • (ב) מכתב לפני אישור מראש:0) מכתב אישור מראש מבהיר את התשלום למטה תצטרך ואת סכום ההלוואה שאתה יכול להרשות לעצמך.

המדינה והמשאבים המקומיים שאתם צריכים להשקיע

כמעט כל מדינה מציעה סיוע של קניית בתים.לדוגמה, סוכנות האוצר של קליפורניה (CalHFA) מספקת הלוואות זוטרות תשלום עבור סיוע תשלום למטה.משרד החקלאות וקהילתי של טקסס מציע תוכניות דומות.מחוזות מקומיים וערים רבים גם להפעיל את היוזמות שלהם.חיפוש מהיר של "תוכנית הקניות שלך") בתוספת ביקור ב-LTF:0 לאומי של דירות פתוחות דף השיכון.

מחשבות אחרונות

הבנת דרישות תשלום מינימליות שופכת אור על מסלול לבעלות בית שעשוי להיות קרוב יותר ממה שאתה חושב.מ-A אפס-למטה הלוואות ל-3% אפשרויות קונבנציונליות ו- 3.5% משכנתאות FHA, קונים ראשונים יש יותר אפשרויות מאשר אי פעם.הזכות למטה עם התקציב שלך, חיסכון ומטרות ארוכות טווח - לא רק 20% מיתיים.