Κατανόηση ελάχιστων απαιτήσεων πληρωμής για τους πρωτοετείς homebuyers

Για τους πρωτοετείς homebuyers, η ελάχιστη απαίτηση πληρωμής είναι συχνά το πρώτο μεγάλο εμπόδιο. Αυτός ο οδηγός αναλύει τις διαφορές των πληρωμών προς τα κάτω, τα ελάχιστα ποσά που απαιτούνται σε διαφορετικά προγράμματα υποθήκης, τους παράγοντες που επηρεάζουν αυτούς τους αριθμούς, και πρακτικούς τρόπους για να πλοηγηθεί η όλη διαδικασία.

Τι Είναι ακριβώς η Πλήρωσις;

Μια προκαταβολή είναι τα μετρητά που φέρνετε στο τραπέζι κλεισίματος, που πληρώνεται απευθείας προς την τιμή αγοράς του σπιτιού. Συνήθως εκφράζεται ως ποσοστό της συνολικής τιμής πώλησης. Για παράδειγμα, αν ένα σπίτι πωλεί για $300.000 και βάζετε 5% κάτω, θα πληρώσετε $ 15.000 προκαταβολή.

Οι δανειολήπτες βλέπουν την προκαταβολή σας ως μέτρο δέσμευσης και οικονομικής ισχύος. Όσο περισσότερο συνεισφέρετε από τα δικά σας κεφάλαια, τόσο λιγότερο κίνδυνο αναλαμβάνει ο δανειστής. Με τη σειρά του, μια μεγαλύτερη προκαταβολή μπορεί να ξεκλειδώσει καλύτερα επιτόκια, να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές, και να παραιτηθεί από πρόσθετα έξοδα ασφάλισης.

Γιατί οι Κάτω Πληρωμές Είναι Σημασία για το Ταξίδι της Ιδιοκτησίας του Σπιτιού Σας

Οι πληρωμές προς τα κάτω εξυπηρετούν πολλαπλούς σκοπούς που υπερβαίνουν κατά πολύ την επιλεξιμότητα για δάνειο.

• Άμεσες συμμετοχές: Αν βάλετε 10% κάτω, έχετε το 10% του ακινήτου οριστικά από την πρώτη ημέρα, το οποίο μπορεί να είναι ένα οικονομικό μαξιλάρι αργότερα, αν χρειάζεται να δανειστεί εναντίον του ή να πουλήσει.
• Χαμηλότερο υπόλοιπο δανείου: Μια υψηλότερη προκαταβολή μειώνει άμεσα το κεφάλαιο σας, με αποτέλεσμα μικρότερες μηνιαίες πληρωμές υποθήκης. Σε μια 30-ετή θητεία, ακόμη και ένα ελαφρώς χαμηλότερο υπόλοιπο μπορεί να σώσει δεκάδες χιλιάδες τόκο.
• Καλύτεροι όροι δανεισμού: Οι δανειολήπτες συχνά ανταμείβουν μεγαλύτερες κατώτερες πληρωμές με χαμηλότερα επιτόκια, επειδή ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) είναι πιο ευνοϊκός.
• Χωρίς ιδιωτική ασφάλιση ενυπόθηκων δανείων: Αν μπορείτε να φτάσετε το 20% κάτω όριο για ένα συμβατικό δάνειο, ιδιωτική ασφάλιση υποθήκης (PMI) δεν απαιτείται.
• Πιο ισχυρή προσφορά: Στις ανταγωνιστικές αγορές, ένας αγοραστής με μεγαλύτερη προκαταβολή συχνά φαίνεται πιο αξιόπιστος στους πωλητές, κερδίζοντας δυνητικά έναν πόλεμο προσφορών.

Ελάχιστες απαιτήσεις πληρωμής ανά τύπο δανείου

Δεν υπάρχει καμία ελάχιστη προκαταβολή που ισχύει για όλους τους αγοραστές. Το απαιτούμενο ποσό εξαρτάται σχεδόν εξ ολοκλήρου από το είδος της υποθήκης που επιλέγετε. Εδώ είναι μια λεπτομερής ματιά στα πιο κοινά προγράμματα δανείου που διατίθενται για τους αγοραστές πρώτης φοράς.

Συμβατικά δάνεια

Οι συμβατικές υποθήκες δεν ασφαλίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση και προσφέρονται από ιδιώτες δανειστές που ακολουθούν τις κατευθυντήριες γραμμές που έχουν τεθεί από Fannie Mae και Freddie Mac. Για τους αγοραστές πρώτης φοράς, η ελάχιστη προκαταβολή μπορεί να είναι τόσο χαμηλή όσο 3% στο πλαίσιο των προγραμμάτων Fannie Mae HomeReady® και Freddie Mac Home Possible®.

Ωστόσο, η μείωση του ποσού του δανείου σε λιγότερο από 20% προκαλεί την απαίτηση για ιδιωτική ασφάλιση ενυπόθηκων δανείων. Η πριμοδότηση ΙΑΥ βασίζεται σε πιστωτικό αποτέλεσμα, χαμηλό μέγεθος πληρωμής και άλλους παράγοντες.

Δάνεια FHA

Με την υποστήριξη της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στεγαστικής, τα δάνεια FHA είναι δημοφιλή μεταξύ των πρώτης φοράς homebuyers, επειδή απαιτούν μια ελάχιστη προκαταβολή μόλις 3,5% για τους δανειολήπτες με πιστωτικό σκορ 580 ή παραπάνω. Στοιχεία δανείου FHA μπορείτε να βρείτε στην ιστοσελίδα HUD- Όχι.

Τα δάνεια FHA περιλαμβάνουν τόσο ένα upfront inspiring ασφάλιστρο (UFMIP) και ένα ετήσιο ασφάλιστρο ασφάλισης υποθηκών (MIP), το οποίο συνήθως παραμένει για τη διάρκεια ζωής του δανείου, αν βάλετε κάτω από 10%.

Δάνεια VA

Για τους επιλέξιμους βετεράνους, τα μέλη της υπηρεσίας ενεργών καθηκόντων και ορισμένοι επιζώντες σύζυγοι, τα δάνεια VA προσφέρουν μια από τις πιο ελκυστικές διαδρομές: απαιτείται μηδενική πληρωμή. Το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων εγγυάται ένα μέρος του δανείου, εξαλείφοντας την ανάγκη για ασφάλιση υποθήκης συνολικά. Οι δανειζόμενοι εξακολουθούν να πληρώνουν ένα τέλος χρηματοδότησης VA, αλλά μπορεί να μεταφερθεί στο ποσό του δανείου. Επισκεφθείτε τη σελίδα των στεγαστικών δανείων VA για περισσότερες πληροφορίες- Όχι.

Δάνεια USDA

Το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ εγγυάται δάνεια για κατοικίες σε καθορισμένες αγροτικές και προαστιακές περιοχές μέσω του Ενιαίου Οικογενειακού Στεγαστικό Εγγυημένο Πρόγραμμα Δανείων. Για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις βάσει εισοδήματος και τοποθεσίας, δεν απαιτείται προκαταβολή. Τα δάνεια USDA απαιτούν προκαταβολική εγγύηση και ετήσια προμήθεια, αλλά και τα δύο είναι γενικά χαμηλότερα από την ασφάλιση υποθηκών FHA. Περισσότερες λεπτομέρειες είναι διαθέσιμες για την Ιστοσελίδα USDA- Όχι.

Κρατικά και τοπικά προγράμματα

Πέρα από τις ομοσπονδιακές επιλογές, πολλά κράτη, κομητείες, και πόλεις προσφέρουν εξειδικευμένα προγράμματα που μειώνουν ή να καταργήσουν τις απαιτήσεις πληρωμής για τους αγοραστές πρώτης φοράς. Αυτά έρχονται συχνά με τη μορφή των επιχορηγήσεων, συγχωρήσιμα δάνεια, ή αναβαλλόμενη πληρωμή δεύτερη υποθήκη. Τα προγράμματα ποικίλλουν κατά τόπο και μπορεί να έχουν όρια εισοδήματος, ανώτατα όρια τιμών αγοράς, ή απαιτούν μαθήματα εκπαίδευσης homebuyer.

Παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν το ποσό της προκαταβολής σας

Ακόμη και μέσα σε ένα συγκεκριμένο πρόγραμμα δανείου, διάφορες προσωπικές και σχετικές με την ιδιοκτησία μεταβλητές μπορούν να επηρεάσουν την ελάχιστη προκαταβολή που θα απαιτήσει ένας δανειστής.

• Πιστωτική βαθμολογία: Μια υψηλότερη βαθμολογία επιτρέπει γενικά μια μικρότερη προκαταβολή για συμβατικά και δάνεια FHA.
• Δείκτης χρέους προς εισόδημα (DTI): Οι δανειζόμενοι χρησιμοποιούν DTI για να μετρήσουν την ικανότητά σας να διαχειρίζεστε τις μηνιαίες πληρωμές.
• Τύπος ιδιοκτησίας: Τα condominiums, τα πολυμονάδες και τα κατασκευασμένα σπίτια μπορούν να μεταφέρουν διαφορετικά κατώτατα όρια πληρωμής. Για παράδειγμα, ένα συμβατικό δάνειο σε μια ιδιοκτησία 2 μονάδων συχνά απαιτεί τουλάχιστον 15% κάτω.
• Ποσό δανείου: Οι περιοχές υψηλού κόστους μπορεί να ωθήσουν τα υπόλοιπα δανείων πάνω από τα όρια που πληρούν, πυροδοτώντας τις απαιτήσεις των δανείων jumbo που συχνά ξεκινούν από 10% έως 20% κάτω ή περισσότερο.
• Απασχοληση: Τα δάνεια για τις πρωτεύουσες κατοικίες συνήθως έχουν χαμηλότερες απαιτήσεις πληρωμής από εκείνες για τις δεύτερες κατοικίες ή για επενδυτικές ιδιοκτησίες.

Καταρρίπτοντας τον Μύθο Πληρωμών 20%

Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών, η διάμεση προκαταβολή για τους αγοραστές πρώτης φοράς ήταν 8% το 2023, και πολλοί μειώστε 0-6%. Τα δάνεια που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση και τα συμβατικά προγράμματα χαμηλής πληρωμής έχουν κάνει την ιδιοκτησία του σπιτιού προσιτή με πολύ λιγότερα μετρητά εκ των προτέρων.

Ενώ 20% εξαλείφει ΙΑΥ και παρέχει μια χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή, χρόνια αναμονής για να αποθηκεύσετε ότι μεγάλο ποσό μπορεί να κοστίσει ευκαιρίες, καθώς οι τιμές στο σπίτι και τα επιτόκια αυξάνονται. Αγορά με μια μικρότερη προκαταβολή και αναχρηματοδότηση αργότερα μπορεί να είναι μια στρατηγική κίνηση. Το κλειδί είναι να εκτελέσετε τους αριθμούς, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ΙΑΥ, και να συγκρίνετε το συνολικό μηνιαίο και μακροπρόθεσμο κόστος με τον προϋπολογισμό σας.

Πώς να Αποθηκεύσετε για μια Χαμηλή Πληρωμή σε ένα Πρώτο Σπίτι

Η συσσώρευση ακόμη και μιας μέτριας προκαταβολής απαιτεί πειθαρχία, αλλά αρκετές στρατηγικές μπορούν να επιταχύνουν την πρόοδο.

Ορισμός ειδικού στόχου και χρονογραμμής

Ξεκινήστε με την έρευνα των τιμών στο σπίτι στην περιοχή-στόχο σας. Χρησιμοποιήστε ένα ρεαλιστικό ποσοστό πληρωμής, όπως 3,5% για ένα δάνειο FHA ή 5% για ένα συμβατικό δάνειο. Στη συνέχεια, εργαστείτε πίσω: αν χρειάζεστε $ 12.000 σε 24 μήνες, θα πρέπει να θέσει στην άκρη 500 δολάρια κάθε μήνα.

Δημιουργία ενός προϋπολογισμού Down Payment

Μειώστε τις δαπάνες για μη βασικές κατηγορίες και ανακατευθύνετε τα κεφάλαια αυτά σε ένα ειδικό λογαριασμό υψηλής απόδοσης. Αυτοματοποίηση των μεταφορών αμέσως μετά την ημέρα πληρωμής αποτρέπει τον πειρασμό και δημιουργεί συνέπεια.

Εξερευνήστε τα προγράμματα βοήθειας πληρωμής

Προγράμματα όπως το Ταμείο Chenoa (FHA), το Εθνικό Ταμείο Οικοτροφείων, και τοπικά κρατικά στεγαστικά προγράμματα μπορούν να καλύψουν ένα μέρος ή το σύνολο της προκαταβολής. Σελίδα homebuying προγραμμάτων HUD να βρεις πόρους στην κατάστασή σου.

Εξετάστε τα Δωροεπιταγή

Τα περισσότερα προγράμματα δανείων επιτρέπουν την προκαταβολή των δώρων από τα μέλη της οικογένειας, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνται ορισμένοι κανόνες. Οι δανειολήπτες θα ζητήσουν μια επιστολή δώρου που θα επιβεβαιώνει καμία προσδοκία αποπληρωμής.

Πατήστε Λογαριασμοί Συνταξιοδότησης με Προσοχή

Περίπου 401(k) σχέδια επιτρέπουν δάνεια ή αναλήψεις δυσκολιών για μια κύρια αγορά κατοικίας. Ενώ αυτό μπορεί να παρέχει κεφάλαια γρήγορα, κινδυνεύει εξοικονόμηση συνταξιοδότησης και πιθανές κυρώσεις. Ένα δάνειο 401(k) συνήθως πρέπει να αποπληρωθεί, και αν διαχωρίσετε από τον εργοδότη, το υπόλοιπο μπορεί να γίνει απαιτητό. Ζυγίστε τις μακροπρόθεσμες επιπτώσεις πριν από τη χρήση των συνταξιοδοτικών ταμείων.

Ιδιωτική Ασφάλιση Υποθήκης: Τι πρέπει να ξέρετε

Όταν ένας αγοραστής βάζει λιγότερο από 20% κάτω σε ένα συμβατικό δάνειο, PMI απαιτείται. Το ασφάλιστρο μπορεί να καταβληθεί μηνιαία, ως μια ενιαία προκαταβολή πληρωμής, ή διάσπαση. PMI προστατεύει τον δανειστή, όχι εσείς, σε περίπτωση αθέτησης. Ωστόσο, επιτρέπει στους αγοραστές να αγοράσουν ένα σπίτι με λιγότερα μετρητά. Το κόστος ποικίλλει με βάση την πιστωτική βαθμολογία, το χαμηλό μέγεθος πληρωμής, και τον τύπο του δανείου; Τυπικά ετήσια ασφάλιστρα κυμαίνονται από 0,5% έως 1,5% του αρχικού ποσού του δανείου.

Για τα δάνεια FHA, η ασφάλιση υποθηκών είναι υποχρεωτική ανεξάρτητα από το μέγεθος της προκαταβολής. Το ετήσιο επιτόκιο ΕΤΕ για δάνεια με λιγότερο από 5% μείωση σε 30ετή θητεία είναι συνήθως 0,55% του υπολοίπου του δανείου ανά έτος. Με μια προκαταβολή 10% ή περισσότερο, MIP μπορεί να ακυρωθεί μετά από 11 χρόνια.

Επιλέγοντας το ποσό της πληρωμής δεξιά προς τα κάτω για την κατάστασή σας

Επιλέξτε πόσα να βάλετε κάτω δεν είναι μόνο για την κάλυψη του ελάχιστου ενός δανειστή. Περιλαμβάνει την εξισορρόπηση άμεσων αναγκών μετρητών με μακροπρόθεσμη οικονομική υγεία.

• Πόσα μετρητά έχω στη διάθεσή μου χωρίς να εξαντλήσω τις οικονομίες έκτακτης ανάγκης;
• Ποια θα είναι η συνολική μηνιαία πληρωμή μου στέγασης κάτω από διαφορετικά σενάρια πληρωμών, συμπεριλαμβανομένων των ΙΑΥ και των φόρων;
• Πόσο καιρό σκοπεύω να μείνω στο σπίτι; Αν είναι για ένα μικρότερο χρονικό διάστημα, ακύρωση ΙΑΥ μπορεί να μην συμβεί, έτσι μια μεγάλη προκαταβολή μπορεί να είναι λιγότερο ευεργετική.
• Σε μια περιοχή που εκτιμάει γρήγορα, αγοράζοντας νωρίτερα με χαμηλότερη πληρωμή μπορεί να υπερτερεί του επιπλέον κόστους ασφάλισης.

Μερικές φορές το να καταθέσετε 10% κάτω και να χρησιμοποιήσετε τις υπόλοιπες αποταμιεύσεις για ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης ή μικρές ανακαινίσεις είναι πιο έξυπνο από το να εκτεινόμαστε για 20%.

Κοινές Λάθη Πρώτης φοράς Οι homebuyers κάνουν με Down Πληρωμές

Αποφύγετε αυτά τα συχνά λάθη:

• Αγνοώντας τα έξοδα κλεισίματος: Το κόστος κλεισίματος συνήθως κυμαίνεται από 2% έως 5% της τιμής αγοράς και πρέπει να καταβληθεί στον πίνακα διακανονισμού εκτός εάν περιέλθει στο δάνειο ή καλύπτεται από συμβάσεις παραχώρησης από πωλητή.
• Μείωση όλων των αποταμιεύσεων: Το να γίνει κανείς «σπίτι φτωχός» βυθίζοντας κάθε δολάριο στην προκαταβολή δεν αφήνει κανένα μαξιλάρι για επισκευές, φόρους ιδιοκτησίας, ή απροσδόκητα γεγονότα ζωής.
• Ξέχασα να ψωνίσω δανειστές: Οι διαφορετικοί δανειστές μπορούν να προσφέρουν διαφορετικές απαιτήσεις πληρωμής, τιμές PMI, και τα τέλη.
• Υποθέτοντας ότι η βοήθεια είναι μόνο για τους άπορους: Πολλά προγράμματα πληρωμών έχουν αρκετά γενναιόδωρα όρια εισοδήματος για μετριοπαθείς κερδοσκόπους.
• Λείπει η προέγκριση: Μια επιστολή προέγκρισης διευκρινίζει την προκαταβολή που θα χρειαστείτε και το ποσό του δανείου που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Παράλειψη αυτού του βήματος μπορεί να οδηγήσει σε απογοήτευση κατά την αναζήτηση σπιτιών.

Κράτος και τοπικοί πόροι Θα πρέπει να ερευνήσετε

Σχεδόν κάθε πολιτεία προσφέρει κάποια μορφή βοήθειας homebuyer. Για παράδειγμα, η California Housing Finance Agency (CalHFA) παρέχει αναβαλλόμενη πληρωμή junior δάνεια για τη βοήθεια πληρωμών. Το Texas Department of Housing and Community Affairs προσφέρει παρόμοια προγράμματα. Πολλές τοπικές κομητείες και πόλεις επίσης να εκτελέσουν τις δικές τους πρωτοβουλίες. Μια γρήγορη αναζήτηση για “[η πολιτεία σας] πρόγραμμα homebuyer πρώτη φορά” συν μια επίσκεψη στο Σελίδα βοήθειας στεγαστικών υπηρεσιών του Εθνικού Συμβουλίου των κρατικών στεγαστικών οργανισμών Θα ανοίξει τις δυνατότητες.

Τελικές σκέψεις

Από τα δάνεια VA και USDA μηδενικής μείωσης σε 3% συμβατικές επιλογές και 3,5% υποθήκες FHA, οι αγοραστές πρώτης φοράς έχουν περισσότερες επιλογές από ποτέ. Το δικαίωμα πληρωμής ευθυγραμμίζεται με τον προϋπολογισμό, τις αποταμιεύσεις και τους μακροπρόθεσμους στόχους σας ⁇ όχι μόνο ένα μυθικό 20%. Με την εξερεύνηση κρατικών και ομοσπονδιακών προγραμμάτων βοήθειας, τρέχοντας αριθμούς δίπλα-δίπλα, και αποφεύγοντας κοινές παγίδες, μπορείτε να μπείτε στην ιδιοκτησία του σπιτιού με εμπιστοσύνη, οπλισμένοι με γνώση και ένα πρακτικό σχέδιο.