فهم متطلبات الحد الأدنى للمدفوعات في حالة شراء المنازل في المرحلة الأولى
فبناء منزل أول يشكل أحد أهم المعالم المالية في حياة شخص ما، وفي حين أن العملية قد تشعر بالراحة، فإن فهم الآلية المالية التي خلفها، لا سيما في حالة انخفاض المدفوعات، يمكن أن يحدث الفرق بين اللبس والثقة، ففي حالة المشترين المحليين للمرة الأولى، فإن الحد الأدنى من المدفوعات هو أول عقبة كبيرة، وهذا الدليل يكسر الأرقام الحقيقية للمدفوعات، والحد الأدنى للمبالغ المطلوبة عبر مختلف برامج الرهن العقاري،
ما هو بالضبط دفعة أسفل؟
دفعة منخفضة هي النقود التي تجلبها إلى طاولة الإغلاق، تدفع مباشرة إلى ثمن شراء المنزل، ويعبر عنها عادة كنسبة مئوية من إجمالي سعر البيع، مثلاً، إذا بيعت منزل بمبلغ 300 ألف دولار ووضعت 5 في المائة، ستدفعون مبلغ 15 ألف دولار مقدماً، أما المبلغ المتبقي وقدره 000 285 دولار فهو ممول من رهن عقاري.
هذا المبلغ الأصلي من أسهم الأسهم أكثر من مجرد تفاصيل المعاملات، ويرى المؤيدون أن دفعك المخفض هو مقياس الالتزام والقوة المالية، وكلما ساهمتم من أموالكم، كلما قل الخطر الذي يتحمله المقرض، وبالتالي فإن دفع مبلغ أكبر يمكن أن يكشف عن أسعار فائدة أفضل، ويخفض المدفوعات الشهرية، ويتنازل عن تكاليف التأمين الإضافية.
لماذا دفعوا المبلغ إلى مالك المنزل
خدمة المدفوعات في إطار عدة أغراض تتجاوز بكثير شروط الحصول على قرض، وهذه هي الاستحقاقات الرئيسية:
- الإنصاف المباشر: في اللحظة التي تغلق فيها الدفعات تصبح رأس مال منزلي إذا وضعت 10% في الأسفل فأنت تملك 10% من الممتلكات مباشرة من اليوم الأول
- رصيد القروض الأدنى: دفعة أعلى من المبلغ يخفض مباشرة مديرك مما يؤدي إلى دفع الرهن العقاري الشهري الأصغر، وعلى مدى فترة 30 عاماً، حتى ولو كان رصيداً أقل قليلاً يمكن أن ينقذ عشرات الآلاف من الفوائد.
- شروط قروض أفضل: وكثيرا ما يكافئ المُقرضون مدفوعات أكبر من حيث أسعار الفائدة المنخفضة لأن نسبة القروض إلى القيمة هي أكثر فائدة، وتخفض نسبة الـ " LTV " من حيث معدلات الـمُعدّل المخاطر.
- لا تأمين على الرهن العقاري الخاص: إذا كان بإمكانك الوصول إلى عتبة الـ 20% على قرض تقليدي، فإن تأمين الرهن العقاري الخاص غير مطلوب، وهذا وحده يمكن أن ينقذ 30 إلى 70 دولار شهريا لكل 000 100 دولار مقترض، وبدلا من ذلك يذهب إلى تحقيق المساواة في البناء أو أهداف أخرى.
- عرض أقوى: وفي الأسواق التنافسية، كثيرا ما يبدو المشتري الذي يدفع له دفعة أكبر أن يكون أكثر موثوقية للبائعين، مما يحتمل أن يكسب حربا مناقصة.
الحد الأدنى من المدفوعات حسب نوع القروض
لا يوجد حد أدنى للدفع الذي ينطبق على جميع المشترين، المبلغ المطلوب يعتمد كلياً تقريباً على نوع الرهن العقاري الذي تختاره، وهنا نظرة مفصلة على أكثر برامج القرض شيوعاً المتاحة للمشترين لأول مرة.
القروض التقليدية
ولا تؤمن الحكومة الاتحادية الرهون العقارية التقليدية، وتقدمها المقرضون الخاصون الذين يتبعون المبادئ التوجيهية التي حددها فاني ماي وفريدي ماك، وبالنسبة للمشترين لأول مرة، يمكن أن يكون الحد الأدنى للدفع منخفضاً بنسبة 3 في المائة في إطار برنامجي Fannie Mae HomeReady و Freddie Mac HomeSR الممكن أن تطلب القروض التقليدية انخفاضاً بنسبة 5 في المائة على الأقل.
غير أن تخفيض نسبة القروض التقليدية إلى أقل من 20 في المائة يحفز على اشتراط تأمين الرهن العقاري الخاص، وتستند علاوة شركة PMI إلى سجل الائتمانات، وحجم المدفوعات، وعوامل أخرى، ويمكن إلغاؤها بمجرد أن تصل قيمة صندوق التأمين من أجل التجارة إلى 80 في المائة من خلال المدفوعات والتقدير، ولكن هذا يستغرق وقتاً.
FHA Loans
وتحظى قروض المؤسسة، التي تدعمها الإدارة الاتحادية للإسكان، بالشعبية بين مشتري المنازل للمرة الأولى لأنها تتطلب دفعة تنازلية لا تقل عن 3.5 في المائة للمقترضين الذين يبلغ معدلهم الائتماني 580 أو أكثر، وإذا كان المبلغ الائتماني يتراوح بين 500 و 579، يلزم دفع مبلغ أدنى بنسبة 10 في المائة. ويمكن الاطلاع على تفاصيل القروض المقدمة من شركة FHA على الموقع الشبكي لوزارة شؤون المرأة والتنمية-
وتشمل قروض المؤسسة على حد سواء أقساط تأمين الرهن العقاري الأولي وقسط تأمين الرهن العقاري السنوي الذي يظل عادةً في حياة القرض إذا وضعت أقل من 10 في المائة في الأسفل، وينبغي أن تُقيَّم هذه التكلفة على حساب الفائدة التي يُشترطها مقدماً منخفضاً.
VA Loans
وبالنسبة للمحاربين القدماء المؤهلين، وأعضاء الخدمة العاملة، وبعض الأزواج الباقين على قيد الحياة، تقدم قروض من الفئة الفنية واحدة من أكثر الطرق جاذبية: لا يلزم دفع أي مبلغ أدنى، وتكفل إدارة شؤون المحاربين القدماء جزءا من القرض، وتلغي الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري كلية، ولا يزال المقترنون يدفعون رسما تمويليا من الفئة " VA " ، ولكن يمكن أن يقيدوا في مبلغ القرض. زيارة صفحة قروض المنازل المقدمة من وكالة المعونة القانونية للحصول على مزيد من المعلومات-
USDA Loans
وتمنح وزارة الزراعة في الولايات المتحدة قروضاً للمنازل في المناطق الريفية والمناطق الضواحي المعينة من خلال برنامج القروض المضمونة للإسكان الأسري الوحيد، ولا يلزم دفع أي تعويض عن الدخل والموقع، وتحتاج قروض الوكالة إلى رسوم ضمانية أولية ورسوم سنوية، ولكنهما أقل عموماً من التأمين العقاري لمؤسسة الخدمات الصحية. موقع وكالة USA-
البرامج الحكومية والمحلية
وبالإضافة إلى الخيارات الاتحادية، تقدم ولايات ومقاطعات ومدن عديدة برامج متخصصة لخفض أو إلغاء شروط السداد للمشترين للمرة الأولى، وغالبا ما تكون هذه البرامج في شكل منح أو قروض قابلة للتداول أو رهن عقاري ثان مؤجل، وتختلف البرامج حسب الموقع وقد تكون لها حدود الدخل أو حد أقصى لأسعار الشراء أو تحتاج إلى دورات تثقيفية للمشتريات المنزلية، ويعد التحقق من وجود وكالة محلية لتمويل الإسكان خطوة أولى ذكية.
العوامل التي يمكن أن تؤثر على مبلغك
وحتى في إطار برنامج محدد للقروض، يمكن أن تؤثر عدة متغيرات شخصية ومتغيرات تتعلق بالممتلكات على الحد الأدنى من المدفوعات التي يحتاجها المقرض.
- النتيجة الائتمانية: ويسمح ارتفاع الناتج عموماً بخفض المبلغ عن القروض التقليدية وقروض الخدمات المالية، ويمكن أن تدفع الزيادة في الاحتياجات إلى أعلى أو تجعل الموافقة أمراً صعباً.
- نسبة الدين إلى الدخل: يستخدم المقرون الـ دي تي لقياس قدرتك على إدارة المدفوعات الشهرية، وقد يقابل انخفاض منخفض في قيمة الـ دي تي دفعة أقل من ذلك بإظهار إدارة قوية للتدفق النقدي.
- نوع الممتلكات: ويمكن أن تكون الحد الأدنى للدفع في القرض، وممتلكات الوحدتين المتعددة، والمساكن المصنعة، مثلاً، القرض التقليدي على ممتلكات من وحدتين، يتطلب في كثير من الأحيان خفضاً بنسبة لا تقل عن 15 في المائة.
- مبلغ القروض: وقد تدفع المناطق المرتفعة التكلفة أرصدة القروض فوق الحدود المتوافقة، مما يؤدي إلى نشوء متطلبات قروض من طراز " جومبو " التي غالبا ما تبدأ بنسبة 10 في المائة إلى 20 في المائة أو أكثر.
- شغل: وعادة ما تكون شروط القروض المتعلقة بالإقامة الأولية أقل من احتياجات السداد بالنسبة للمنازل الثانية أو ممتلكات الاستثمار.
كسر 20% من أسطورة الدفع
ويعتقد العديد من المشترين لأول مرة أن دفعة منخفضة بنسبة 20 في المائة إلزامية، وفي الواقع، ووفقا للرابطة الوطنية للمؤمنين، فإن متوسط دفع المبلغ للمشترين للمرة الأولى كان 8 في المائة في عام 2023، وأسقط الكثيرون نسبة 0-6 في المائة، وقد جعلت القروض المدعومة من الحكومة والبرامج التقليدية المنخفضة الدفع ملكية المساكن ميسورة بقدر أقل بكثير من النقد.
وفي حين أن 20 في المائة منها تلغي شركة PMI وتوفر مدفوعات شهرية أقل، فإن سنوات الانتظار للإبقاء على المبلغ الكبير يمكن أن تُكلّف فرص ارتفاع أسعار المنازل وأسعار الفائدة، إذ أن شراء مدفوعات أقل وإعادة تمويلها في وقت لاحق يمكن أن يكون خطوة استراتيجية، والمفتاح هو إدارة الأرقام، بما في ذلك تكاليف شركة PMI، ومقارنة مجموع النفقات الشهرية والطويلة الأجل بميزانيةكم.
كيف ننقذ دفعة منخفضة في البيت الأول
ويتطلب تراكم حتى سدادا متواضعا انضباطا، ولكن عدة استراتيجيات يمكن أن تعجل بالتقدم.
تحديد هدف محدد وخط زمني محدد
ابدأ ببحث أسعار المنزل في منطقتك المستهدفة استخدم نسبة مئوية من المبلغ التنازلي الواقعي مثل 3.5 في المائة من قروض الـ إف أي 5 من أجل قرض تقليدي ثم العمل بالعكس: إذا كنت بحاجة إلى 12 ألف دولار في 24 شهراً، يجب أن تلغي 500 دولار كل شهر، والهدف الواضح رقمي يجعل الادخار أكثر وضوحاً.
إنشاء ميزانية للدفع المنخفض
:: تتبع كل نفقات شهر على الأقل، حيث أن البنود الملصقة ضرورية أو تقديرية، وتخفيض الإنفاق على الفئات غير الأساسية، وإعادة توجيه تلك الأموال إلى حساب مدخرات مخصص لها، وتمنع عمليات التحويل الآلي بعد يوم الدفع الإغراء وتبني الاتساق.
Explore Down Payment Assistance Programs
وتقدم منظمات كثيرة منح وقروض منخفضة الفائدة مخصصة للمدفوعات المحددة، ويمكن لبرامج مثل صندوق الشيشان والصندوق الوطني للمشتريات المنزلية وبرامج الإسكان المحلية الحكومية أن تغطي جزءا من المبلغ المدفوع أو كلها، وكثيرا ما تتوقف الأهلية على الدخل أو الموقع أو المهنة. HUD homebuying programs page لإيجاد موارد في حالتك
النظر في صناديق الهدايا
وتسمح معظم برامج القروض بمنحة من أفراد الأسرة، شريطة اتباع قواعد معينة، وسيطلب مقدمو القروض خطاباً للهدايا يؤكد عدم توقع سدادها، وبالنسبة لمؤسسة الخدمات المالية والقروض التقليدية، يمكن للهدايا أن تغطي كامل تكاليف الدفع والغلق، ويمكن أن يكون ذلك مورداً قوياً للمشترين ذوي الأقارب الداعمين.
حسابات التقاعد بالحذر
ويسمح حوالي 401 (ك) بسحب القروض أو المصاعب لشراء الإقامة الأولية، وفي حين أن ذلك يمكن أن يوفر الأموال بسرعة، فإنه يخاطر بوفورات التقاعد والعقوبات المحتملة، ويجب عادة تسديد قرض 401 (ك) وإذا ما فصلت عن رب العمل، فإن الرصيد قد يصبح واجبا، ويزداد الأثر على المدى الطويل قبل استخدام أموال التقاعد.
تأمينات الهجاء الخاصة ما تحتاج معرفته
وعندما يضع المشتري أقل من 20 في المائة على قرض تقليدي، فإن الشركة تحتاج إلى دفع القسط شهريا، كدفعة واحدة مقدما أو مقسمة، وتحمي شركة PMI المقرض، وليس أنت، في حالة التقصير، غير أنها تسمح للمشتريين بشراء منزل يقل فيه النقد، وتتفاوت التكاليف على أساس سجل الائتمانات، وحجم المدفوعات، ونوع القرض؛ وتتراوح أقساط القروض السنوية النموذجية بين 0.5 في المائة و 1.5 في المائة من المبلغ الأصلي.
وفيما يتعلق بقروض الـ (FHA) والتأمين العقاري إلزامي بصرف النظر عن حجم المدفوعات المخفضة، فإن المعدل السنوي للمدفوعات من أجل القروض التي تقل عن 5 في المائة في فترة 30 سنة هو عادة 0.5 في المائة من رصيد القروض سنوياً، مع تخفيض نسبة 10 في المائة أو أكثر، يمكن إلغاء برنامج التمويل المتعدد السنوات بعد 11 سنة، ويمكِّن حساب هذه التكاليف قبل الوقت من الاختيار بين خيارات القروض المتنافسة.
اختيار المبلغ الصحيح للدفع لحالتك
إن تحديد مقدار ما يجب أن يُنفق ليس فقط عن تلبية الحد الأدنى للمقرض، بل يتعلق بموازنة الاحتياجات النقدية الفورية مع الصحة المالية الطويلة الأجل، وطرح هذه الأسئلة على نفسك:
- كم من المال لدي من دون صرف مدخرات الطوارئ؟
- ما الذي سيدفعه مجموع مدفوعاتي الشهرية عن الإسكان في إطار سيناريوهات دفع مختلفة، بما في ذلك ضريبة الدخل والضرائب؟
- وما هي المدة التي أعتزم أن أبقى فيها في المنزل؟ وإذا كان ذلك لفترة أقصر، فإن إلغاء شركة PMI قد لا يحدث، وبالتالي فإن دفع مبلغ كبير أقل فائدة.
- كيف يبدو السوق المحلية؟ في منطقة تقدير سريع، الشراء عاجلا مع دفعة أقل قد يتجاوز تكلفة التأمين الإضافية.
ويمكن أن يكشف تشغيل هذه الأرقام بواسطة حاسبة للرهن العقاري أو موظف للقرض عن الاستراتيجية التي تناسب الأفضل، وأحياناً وضع 10 في المائة من الأموال المتبقية لصندوق الطوارئ أو التجديدات الثانوية أذكى من أن يمتد إلى 20 في المائة.
حالات سوء التصرف في الوقت الأول
حتى المشترين الذين يجهزون تجهيزا جيدا يمكن أن ينهاروا، تجنب هذه الأخطاء المتكررة:
- إلغاء تكاليف الإغلاق: ولا يشكل دفعة مخفضة إلا جزءا من النقدية الأولية اللازمة، إذ تبلغ تكاليف الإغلاق عادة 2 في المائة إلى 5 في المائة من سعر الشراء ويجب دفعها على طاولة التسوية ما لم يتم تحويلها إلى القرض أو تغطيتها من قبل امتيازات البائع.
- استنفاد جميع الوفورات: ولا يترك " الفقراء " القادمون بغرق كل دولار في المبلغ المدفوع من الباطن أي عطف على الإصلاحات أو الضرائب على الممتلكات أو أحداث الحياة غير المتوقعة.
- نسيان المقرضين ويمكن لمقرضين مختلفين أن يقدموا شروطا مختلفة للدفع، ومعدلات ورسوماً للشركة، ويمكن أن يؤدي الحصول على اقتباسات من ثلاثة مقرضين على الأقل إلى وفورات كبيرة.
- يفترض أن المساعدة لا تقدم إلا للمعوز: وهناك العديد من برامج الدفع المخفضة التي تنطوي على حدود دخل سخية كافية للمدرّبين، مما يحجب عنهم الأموال المجانية على الطاولة.
- مفقود قبل الموافقة: رسالة سابقة على الموافقة توضح المبلغ الذي ستحتاجه والمبلغ الذي يمكنك دفعه
الدولة والموارد المحلية يجب أن تحقق
وتقدم كل دولة تقريباً شكلاً من أشكال المساعدة المقدمة من مشتري المنازل، فعلى سبيل المثال، تقدم وكالة تمويل الإسكان في كاليفورنيا قروضاً مؤجلة من أجل المساعدة في دفعها، وتقدم إدارة الإسكان وشؤون المجتمعات المحلية في تكساس برامج مماثلة، كما أن العديد من المقاطعات والمدن المحلية تدير مبادراتها الخاصة، كما تقوم بالبحث السريع عن " برنامج بناء المساكن " لأول مرة، بالإضافة إلى زيارة إلى المجلس الوطني لوكالات الإسكان الحكومية سوف تفتح الاحتمالات
الأفكار النهائية
ففهم متطلبات الحد الأدنى من المدفوعات يلقي الضوء على طريق إلى ملكية المنازل قد يكون أقرب مما تعتقد، فمن الصفر إلى أسفل، ومن قروض وزارة الشؤون الخارجية إلى 3 في المائة من الخيارات التقليدية، و 3.5% من الرهون العقارية لمؤسسة FHA، والمشترين الذين يتقاضون لأول مرة خيارات أكثر من أي وقت مضى، ويتوافق المبلغ المدفوع مع ميزانيتك، والوفورات، والأهداف الطويلة الأجل - ليس مجرد 20 في المائة من مجموع الأسهم، وذلك باستكشاف برامج المساعدة الحكومية والاتحادية،